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善用議價10大必殺技 便宜買好屋

發文者:張先生
發表時間:2014-03-22


陳先生即將在今年年中添丁,為了給孩子一個穩定的成長環境,陳先生和太太特別趕在兒子出生前買房,希望能在太太生產後就搬進新家。由於決定買房的過程十分匆促,陳先生沒有時間做太多功課,等到房子交屋後和鄰居聊天時才發現,同棟大樓另一間剛成交的房子每坪單價足足比自己買的價格少了約5萬,但採光、格局甚至是樓層都比自己買的房子還要好,陳先生感覺自己買貴了!但房子都買了,儘管陳先生萬分懊惱也無濟於事,購屋的金額龐大,到底買房要怎麼做才不會當冤大頭?在議價時又有甚麼殺價的撇步可以讓價錢趨近自己的預算呢?


必殺技1:了解周邊市場成交價


「了解行情是殺價的第一步」,議價絕對不是胡亂砍價,想要殺價,第一個功課就是必須先了解周邊的市場行情。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,這是購屋的基本功,鎖定購屋的區域範圍後,不論是中古屋、新成屋、預售屋,都可以到處去看看,除了練看屋的功力,更重要的是可以從附近街廓中尋找條件相似的物件,了解市場行情。這樣一來,屋主的開價到底是漫天開價或是佛心來著,心裡多少就有個底。



房地產達人田大權建議,看到喜歡的房子之後,先到附近的銀行進行鑑價,由於銀行鑑價較為保守且可針對房子的條件進行分析,買方甚至可以回頭拿銀行的分析去跟屋主議價。此外,要參考周邊房價也可至以下網站查詢:



•內政部營建署『不動產價格e點通』:聯徵中心提供契約價格。

•內政部地政司:房屋仲介、代銷業者提供,資料量目前較少。

•各大仲介網站:各家仲介的成交價格。


必殺技2:扣除灌水坪數


現在的新屋公設比幾乎都高達3、4成,購屋耗資千萬,等於至少花300萬在公設上,更氣人的是,許多賣方會在公設上灌水,讓血汗錢都浪費在虛坪上。最常見的是公設面積納入車道面積,藉以增加權狀面積並拉高售價,但新建案多半將房屋權狀與車位分開計價,車位坪數往往已含車道,買車位的住戶被重複剝削,而不買車位的住戶,也得負擔使用不到的車道面積,十分不公平。在看坪數時,不妨要求銷售人員詳細說明,以維護自己的權益。


【購屋教學】善用議價10大必殺技   便宜買好屋 有些舊大樓的坪數計算,會將所在樓層的電梯及樓梯間面積納入主建物面積內,看似公設變少,主建物的每坪單價好像比同區其他物件低,讓買方誤以為撿到便宜。另外,銷售人員在銷售時並不會一一詳列社區的所有公設,甚至還會把中庭、頂樓花園等都當成公設介紹,也會造成買方混淆,以為公設比高是正常的,事實上沒有天花板的設施如露天泳池或中庭花園,都不算是公設,在購屋時都要特別注意。


必殺技3:雞蛋裡挑骨頭


要掌握議價優勢,最重要的就是不能顯露出很滿意、怕買不到的態度,因此挑三揀四往往是必備的殺價技巧。不過,雖然嫌貨才是買貨人,但挑缺點時也要小心不要涉及人身攻擊而惹怒屋主,不妨多從生活機能、交通機能、周遭環境、社區、風水、屋況找出籌碼,如離捷運還要走十幾分鐘、附近有嫌惡設施、社區管理鬆散、風水上有瑕疵、浴室沒有對外窗,甚至祭出附近其他物件的屋狀,讓屋主知道自己還有其他選擇。


必殺技4:知彼知己,百戰不殆


該如何出價才能接近屋主的底線呢?土地謄本上有項 『他項權利部』,會記載到物件的抵押權,從調閱謄本就能判斷賣方的財務狀況及屋主當初的買價。因為抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,抵押權設定若是一千兩百萬,銀行當初的放款金額即為1000萬。從放款金額回推,若貸款成數在七到八成,則當初賣方的買價可能就在1250萬至1400多萬之間。不過,若屋主在購屋時手上有較多現金,可能原本的貸款金額就不多,當初的買價也較難推算。



另外,不妨旁敲側擊屋主的身分,如果屋主是投資客,對於價格就會比較堅持,若屋主是自住客,議價時還能嘗試以感性訴求打動屋主。曾小姐購買屬於自己的小窩時,在看屋時看到書房內擺放的畢業紀念冊,發現屋主太太與自己是同校畢業的校友,和屋主太太聊到以前學校的往事,因為有共同的回憶,兩人聊得契合,後來議價時屋主就相當阿莎力的給了曾小姐滿意的價格。因為是否要降價、降價空間有多少,並無絕對,也沒有所謂的合理,都是屬於屋主的自由心證。能越了解賣方,議價就越有利。


必殺技5:哀兵政策博取同情


當議價到一個階段,賣方的價格離理想出價仍有一小段差距,不妨以經濟弱勢的姿態打破僵局,讓屋主心軟。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民笑說,房屋買賣畢竟是人與人之間的交易,「裝可憐」、「裝窮」等溫情攻勢往往相當有用。年初才順利購屋的林小姐,就是靠著放低姿態裝窮,「房仲要我再加一點,他會再去說服屋主,不過我一直堅持底價,」最後林小姐更放出大絕,「我說我已經將買家具的錢全掏出來給屋主了,都已經準備要家徒四壁了,但屋主如果堅持他的售價,雖然我很喜歡但沒能力負擔,我也只好放棄。」最後屋主投降,林小姐成功跟屋主坳到出價75折的價格,林小姐笑說,「如果擺出有錢的樣子,不是擺明要讓房仲跟屋主來宰你這頭肥羊嗎?」


必殺技6:團購力量大


相信許多上班族都有參加過團購省錢,買的數量越多,賣方提供的單價就越低,許多預售屋案件,早已有網友相約揪團購屋。靠著網路連結力量,網友團拿到的價格也比單打獨鬥跟銷售人員拿的價格優惠,若找不到網友一同當鄰居,一樣能集結親朋好友的力量。



若看中的是中古屋,沒有大量物件可以讓親友團一起購買,也能從房仲人員下手,介紹想買房的親友給房仲人員,讓房仲人員幫忙砍到更好的價格,甚至提供服務費的折扣。


必殺技7:人脈就是錢脈


在商場、職場上,人際關係的經營是你最珍貴的資產,買房子靠著人脈,更能順利用更低的價格買到房子。找熟識的房仲人員或代銷人員購屋,服務費可能就省一半,甚至免費,而若能認識代銷、建設公司的高層或老闆,拿到的價格通常更讓人滿意。


必殺技8:欲擒故縱


許多房仲人員喜歡以虛攻實,藉由如「這間房子已經有另一組買方準備斡旋了,你們要不要趕快斡旋,我可以先擋著。」等話術刺激買方做決定,如果當下沉不住氣,洩露了很想買的慾望,就犯了議價的大忌,房仲人員有恃無恐,在價格的彈性上就會比較小。如果真的擔心房子被半路搶親,不妨以風輕雲淡的態度探探房仲的口風,讓房仲自己出價,大概就知道屋主目前的價格底限,再決定是否要進入斡旋的階段。


必殺技9:拗好康補回差價


有時候屋主或銷售人員對價格就是很堅持,不缺錢的屋主、不缺業績的銷售人員尤其硬頸,如果價格真的殺不下來,不妨轉而要求贈品,同樣能省下一筆可觀的費用。像是買預售屋的話,如電視、冷氣等家電都可以要求附贈,如果是買中古屋的話,也能看屋內是否還有堪用的家電、家具,請屋主留下,如果對屋主的東西都沒興趣,別忘了請屋主先行處理,未來添購家電、家具時,就能省下丟棄的處理費。


必殺技10:挑好時段給好兆頭


業務人員多半迷信,以預售屋來說,在建案的接待中心蓋好後,尚未正式公開前,為了營造熱銷的現象,衝高銷售成數,議價空間通常比較大。而接近收尾的時間,銷售人員也都賺得足夠了,銷售人員多半希望趕快完銷,雖然剩下的房子都是別人挑剩的,但議價空間也算足夠,也算是不錯的議價時機。



要為自己省下荷包,多少要做好議價的厚黑學,掌握議價優勢與節奏,才能如自己所願談出漂亮的價格!





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  • 1 樓留言者:希羽
    發表時間:2014-06-13

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


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    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

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    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
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    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
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    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
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    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
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    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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